{"id":15596,"date":"2020-10-30T11:43:22","date_gmt":"2020-10-30T10:43:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.munich-business-school.de\/insights\/?p=15596"},"modified":"2023-06-30T16:00:50","modified_gmt":"2023-06-30T14:00:50","slug":"wie-zinsen-immobilienpreise-beeinflussen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.munich-business-school.de\/insights\/2020\/wie-zinsen-immobilienpreise-beeinflussen\/","title":{"rendered":"Wie Zinsen Immobilienpreise beeinflussen"},"content":{"rendered":"\n

Die Preise f\u00fcr Immobilien sind nach wie vor hoch. Doch wie wirken sich eigentlich Zinsen und deren Entwicklung auf die Immobilienpreise aus? Dr. Eva Stumpfegger und Dr. Florian Bartholomae von der Munich Business School erkl\u00e4ren den Zusammenhang! <\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Trotz der Coronapandemie ist der Immobilienmarkt in Deutschland nach wie vor am Boomen, so sind allein im 2. Quartal die Preise gegen\u00fcber dem Vorquartal um 2,0% gestiegen (Details siehe hier<\/a>). Dies setzt den seit \u00fcber 10 Jahren bestehenden Trend steigender Immobilienpreise in Deutschland fort, wobei hier insbesondere wirtschaftlich starke (Gro\u00df-)St\u00e4dte und Regionen \u2013 allen voran der Raum M\u00fcnchen \u2013 betroffen sind.<\/p>\n\n\n\n

Das Prinzip von Angebot und Nachfrage<\/h2>\n\n\n\n

In einer Marktwirtschaft bestimmt Angebot und Nachfrage den Preis eines Gutes: Bei knappem Angebot und hoher Nachfrage nach Immobilien kommen nur diejenigen Interessenten zum Zug, die eine ausreichend hohe Zahlungsbereitschaft haben. Umgekehrt werden bei gro\u00dfem Angebot und wenigen Interessenten niedrigere Preise erzielt. \u00d6konomisch gesprochen setzt sich die k\u00fcrzere Marktseite durch: Knappes Angebot \u2013 hohe Preise bzw. knappe Nachfrage \u2013 niedrige Preise.<\/p>\n\n\n\n

So weit, so einfach. Aber wie wissen die Verk\u00e4uferinnen und Verk\u00e4ufer sowie Kaufenden was eine Immobilie wert ist, das hei\u00dft, wie viel sie mindestens daf\u00fcr haben oder maximal daf\u00fcr bezahlen m\u00f6chten? Eine wichtige Rolle bei dieser Preisfindung spielen die Zinsen.<\/p>\n\n\n\n

Immobilienpreise und Zinsen: Der Zusammenhang einfach erkl\u00e4rt<\/h2>\n\n\n\n

Immobilienk\u00e4uferinnen und -k\u00e4ufer, die eine Wohnung oder ein Haus selbst beziehen m\u00f6chten, beginnen \u00fcblicherweise mit einem Kassensturz: Wie hoch sind die Ersparnisse? Wie hoch ist das zum Wohnen verf\u00fcgbare Einkommen? Die meisten K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer verf\u00fcgen nicht \u00fcber ausreichend Eigenkapital, um ihre Immobilie direkt bezahlen zu k\u00f6nnen, was bedeutet, dass sie ein Darlehen bei einer Bank aufnehmen m\u00fcssen. Daf\u00fcr muss j\u00e4hrlich ein bestimmter Zinssatz i<\/em> gezahlt werden.<\/p>\n\n\n\n

Mithilfe dieses Zinssatzes kann nun ermittelt werden, wie hoch die Darlehenssumme maximal sein darf, wenn man einen bestimmten Betrag jedes Jahr f\u00fcr Zinsen aufbringen m\u00f6chte. Auch wenn es auf den ersten Blick komplizierter erscheinen mag, ist es einfacher, davon auszugehen, dass man diesen Betrag f\u00fcr immer, d. h. bis in alle Ewigkeit, zahlen kann. Es ergibt sich damit ein Zahlungsstrom – die Zinszahlungen- , der bis in die Unendlichkeit reicht. W\u00fcrde man alle Zahlungen einfach aufsummieren, w\u00e4re das nat\u00fcrlich unendlich viel Geld. Allerdings ist zu ber\u00fccksichtigen, das 110 Euro in einem Jahr nicht so viel wert sind wie 110 Euro heute. Warum? Nun, wir k\u00f6nnten 100 Euro heute etwa zu 10 % anlegen und h\u00e4tten n\u00e4chstes Jahr dann auch 110 Euro. Somit sind bei einem Zins von 10 % 110 Euro in einem Jahr so viel wert wie 100 Euro heute. Weiterhin sind 121 Euro in zwei Jahren nach gleichen \u00dcberlegungen heute auch nur 100 Euro wert (121 = 100 * 1,1 * 1,1<\/em>) \u2013 das bedeutet auch, dass Zahlungen heute umso weniger wert sind, je weiter sie in der Zukunft liegen. In unserem Beispiel w\u00fcrde uns daher eine Zinszahlung in 1000 Jahren kaum interessieren. Man spricht hierbei von Diskontierung: Zuk\u00fcnftige Zahlungen werden unter Zuhilfenahme des derzeitigen Marktzinses auf heute bezogen. Da diese Zahlungen dann alle den gleichen Bezugswert haben, k\u00f6nnen wir sie auch addieren. Diese Summe wird dann als Barwert (BW) bezeichnet und gibt uns somit den Wert eines Zahlungsstroms an.<\/p>\n\n\n\n

Niedrige Zinsen = hohe Immobilienpreise, hohe Zinsen = niedrige Immobilienpreise?<\/h3>\n\n\n\n

Den Barwert s\u00e4mtlicher Zinszahlungen kann man als maximalen Kaufpreis f\u00fcr eine Immobilie interpretieren. Nehmen wir an, dass uns j\u00e4hrlich 1.000 Euro f\u00fcr Zinszahlungen zur Verf\u00fcgung stehen. Der Barwert eines unendlichen Zahlungsstroms l\u00e4sst sich einfach mittels BW = a\/i <\/em>berechnen. Bei einem Zinssatz von i = 0,5%<\/em> und einer j\u00e4hrlichen Zahlung von a = 1.000 Euro<\/em> ergibt sich somit ein Barwert von BW = 1.000 Euro\/0,005 = 200.000 Euro<\/em>. F\u00fcr das verf\u00fcgbare Zinsbudget kann eine K\u00e4uferin oder ein K\u00e4ufer Zinszahlungen f\u00fcr einen Kredit in H\u00f6he von 200.000 Euro bedienen.<\/p>\n\n\n\n

Bei deutlich h\u00f6heren Zinsen, beispielsweise i = 2%<\/em>, sinkt mit den gleichen 1.000 Euro an Zinszahlungen der Betrag deutlich auf BW = 1000 Euro\/0,02 = 50.000 Euro<\/em>. Das bedeutet, je h\u00f6her die Zinsen sind, desto weniger kann man sich leisten, da k\u00fcnftige Zahlungen sehr stark zu ber\u00fccksichtigen sind. Auf die derzeitige Situation \u00fcbertragen, k\u00f6nnen potenzielle K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer bei dem momentan sehr niedrigen Zinsniveau ein deutlich h\u00f6heres Kreditvolumen stemmen, als dies etwa vor 20 Jahren der Fall war.<\/p>\n\n\n\n

Da zeitgleich \u2013 insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen \u2013 die Arbeitslosigkeit gesunken und Einkommen gestiegen sind, ist nicht nur der Nenner (Zinssatz) gesunken, sondern auch der Z\u00e4hler (verf\u00fcgbarer Betrag f\u00fcr Zinszahlungen) gestiegen. Man kann einfach ausrechnen, dass jede Steigerung des Nettoeinkommens die m\u00f6gliche Kreditsumme proportional erh\u00f6ht.<\/p>\n\n\n\n

Anders sieht die Situation aber f\u00fcr Investorinnen und Investoren aus, die Einkommen aus einer Immobilie durch Vermietung generieren m\u00f6chten. Hier gilt, dass hohe Einstandspreise mit einer geringen Rendite einhergehen. Dazu k\u00f6nnen wir ebenfalls auf die obigen Beispielrechnungen zur\u00fcckgreifen und diese anders interpretieren.<\/p>\n\n\n\n

Die 1.000 Euro w\u00e4ren die (Netto-)Mieteinnahmen, die 0,5% bzw. 2% die Renditeerwartung der Investorin oder des Investors und die Barwerte entsprechen \u2013 wie vorher \u2013 dem Kaufpreis.<\/p>\n\n\n\n

Warum akzeptieren Investorinnen und Investoren solche (historisch) niedrigen Renditen? Die Erkl\u00e4rung ist einfach: Aufgrund des Zinsniveaus bieten andere als sicher geltende Investitionsm\u00f6glichkeiten wie Staatsanleihen ebenfalls niedrige Renditen \u2013 hier ist bei sehr langfristigen Anleihen sogar eine negative Verzinsung gegeben. Mangels Alternativen werden darum hohe Immobilienpreise akzeptiert.<\/p>\n\n\n\n

Nat\u00fcrlich gibt es noch viele weitere Faktoren, die die Immobilienpreise beeinflussen, allerdings ist, wie gezeigt, die Hebelwirkung der Zinsen enorm.<\/p>\n\n\n\n

Was wird wohl passieren, wenn sich das Zinsniveau \u00e4ndert?<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Inhalt und Form dieses Beitrags sind die Autor*innen verantwortlich.<\/pre>\n\n\n\n
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Dar\u00fcber hinaus ist Florian Bartholomae externer Lehrender an der IMC Fachhochschule Krems und forscht gemeinsam mit Alina Schoenberg, Studiengangsleiterin des Master-Studiengangs \u201cInternational Business & Economic Diplomacy\u201d an der IMC Fachhochschule Krems, an aktuellen \u00f6konomischen und wirtschaftspolitischen Fragestellungen.\",\"url\":\"https:\/\/www.munich-business-school.de\/insights\/author\/fbartholomae\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"\u2713 Wie Zinsen Immobilienpreise beeinflussen","description":"Prof. Dr. Eva Stumpfegger und Prof. Dr. Florian Bartholomae erkl\u00e4ren in ihrem Beitrag, wie Immobilienpreise von Zinsen beeinflusst 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